La société civile immobilière – SCI – a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier. Son activité consiste principalement à donner en location (non meublée ou non équipée des moyens d’exploitation) les immeubles leur appartenant.

La société civile immobilière – SCI

La société civile immobilière – SCI – est un contrat de société par lequel des associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.


Combien d’associés pour créer une société civile immobilière – SCI ?

La société civile immobilière – SCI – doit être composée d’au moins 2 associés, dont un gérant.

Dans le cadre d’une SCI classique, il peut s’agir de personnes physiques ou morales. Pour une SCI familiale, il pourra s’agir de concubins, de deux époux, de frères et soeurs, de cousins…
La loi ne prévoit pas de maximum d’associés.


Quel est le capital social minimal pour créer une société civile immobilière – SCI ?

Aucun montant minimum ou maximum n’est prévu par la loi. Il s’agit simplement de choisir dans les statuts si la société civile immobilière – SCI – est à capital fixe ou à capital variable.

Le capital social peut être constitué d’apports en numéraire et d’apports en nature, il est ensuite divisé en parts sociales qui seront réparties entre les associés en fonction de leurs apports.


Quelle est la responsabilité des associés de la société civile immobilière – SCI  ?

La responsabilité des associés de la société civile immobilière – SCI – est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire.

Chaque associé est donc responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine. Cependant, il ne peut être demandé à un associé d’être solidaire des autres pour le règlement de dettes. Chacun d’eux est responsable des biens et des paiements à effectuer selon leur quote-part, correspondant aux parts dont ils disposent dans le capital social. La responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante. 


Quelles sont les obligations d’une société civile immobilière – SCI ?

La société civile immobilière – SCI – est gérée et représentée par un gérant. Ce dernier est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés.
Il appartient aux statuts de définir l’étendue et les limites de ses pouvoirs.
La gestion d’une SCI peut être assurée par un ou plusieurs gérants (on parle alors de co-gérants).

Les associés disposent d’un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont librement définis au sein des statuts.


Quelle imposition des bénéfices d’une société civile immobilière – SCI ?

Le régime d’imposition de la société civile immobilière – SCI – est déterminé en fonction de la qualité des associés :

  • si les associés sont des particuliers, des entreprises relevant du bénéfice non commercial – BNC – quel que soit leur régime d’imposition, ou des micro-entreprises BIC ou BA, les revenus sont imposés selon les règles prévues en matière de revenus fonciers. Chaque associé est imposé, pour sa quote-part de bénéfices, dans cette catégorie de revenus,
  • si les associés sont des sociétés ou entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels, leur quote-part de bénéfices est déterminée suivant les règles propres à leur régime d’imposition (IS, BIC ou BA).

Quel régime fiscal d’une société civile immobilière – SCI ?

La société civile immobilière – SCI – peut opter pour l’imposition de ses revenus à l’impôt sur les sociétés. Dans cette situation, c’est la société qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices réalisés. 
L’activité de location d’immeubles nus est, en principe, exonérée de TVA. Toutefois, les locations d’immeubles nus à usage industriel, commercial ou de bureau peuvent être assujetties à la TVA sur option. 

Si les associés de la SCI sont des particuliers, des entreprises de la catégorie des bénéfice non commercial – BNC – quel que soit le régime d’imposition, ou des assujettis au régime micro dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux – BIC ou au régime micro-BA dans la catégorie des bénéfices agricoles :

  • chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité en revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044,
  • en outre, la société souscrit chaque année une déclaration de ses résultats à l’aide d’un formulaire n° 2072 C ou 2072 S, selon les cas.

Si les associés de la SCI sont des sociétés ou entreprises :

  • chaque associé doit déclarer, pour sa quote-part, les revenus afférents à cette activité suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats (IS, BIC ou BA),
  • la société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l’aide d’un imprimé n° 2072 C.

Quel régime social des gérants d’une société civile immobilière – SCI ?

  • Gérant associé : s’il perçoit une rémunération, il relève du régime des travailleurs non-salariés. S’il n’est pas rémunéré, il n’est soumis à aucun régime social au titre de ses fonctions de gérant de la SCI.
  • Gérant non associé : s’il existe un lien de subordination entre le gérant et la SCI, le gérant a le statut d’assimilé-salarié. Lorsqu’il n’y a pas de lien de subordination entre le gérant non associé et la SCI, le régime social appliqué au dirigeant est celui des travailleurs non-salariés.